Direito imobiliário
Regularização de imóveis
Certidão, escritura, registro e demais documentos são muito importantes para deixar a propriedade apta para ser negociada. Lembre-se, um imóvel sem escritura ou pendente de registro, por exemplo, é a mesma coisa que um cidadão sem o RG ou certidão de nascimento.
Ao regularizar um imóvel se objetiva legalizar construções que foram erguidas sem uma licença prévia. Busca-se retirar a propriedade da clandestinidade perante o Poder Público. Manter seu imóvel irregular é estar sujeito a ações da fiscalização a qualquer hora, com a aplicação de multa pela infração que está sendo cometida. Em alguns casos, a propriedade pode ser fechada.
Consulte-nos para ver como regularizar documentalmente seu imóvel para obter o registro em cartório.
Certidões imobiliárias
Lembre-se que o registrador imobiliário irá exigir de você a apresentação de uma certidão negativa de ações reais, pessoais ou reipersecutórias para concretizar um negócio envolvendo imóveis por meio de um ato público. Além disso você precisará apresentar certidão negativa de débitos federais, estaduais, municipais, da justiça do trabalho e não ter indisponibilidade decretada.
Ações reais envolvem aqueles que tem direito sobre um bem imóvel ou mesmo móvel. Exemplos de ações reais são a usucapião, a adjudicação compulsória, o reconhecimento de usufruto, direito de uso ou habitação, hipoteca, penhor, propriedade fiduciária, entre outros.
A ação pessoal ou reipersecutória visa relacionar se existe alguma ação em nome do proprietário registral atual do imóvel, decorrente de uma obrigação combinada e não cumprida, que repercute ou possa repercutir sobre o imóvel tomando-o do proprietário atual ou de terceiro.
Se a certidão de ações reais, pessoais ou reipersecutórias envolvendo você ou seu imóvel for positiva consulte um advogado para entender o que pode ser feito no seu caso.
Por que é importante ter um imóvel regular?
Há inúmeras razões para você regularizar um imóvel. A principal é ficar bem distante de confusões judiciais. Mas também preservar o seu patrimônio, pois estudos indicam que um imóvel irregular desvaloriza em até 40% (quarenta por cento) na transação imobiliária.
Ter a documentação em dia e registrada no Cartório de Registro de Imóveis é ter o direito real ao imóvel que comprou. Apenas contratos de gaveta não garantem a propriedade do imóvel. Se o registro, escritura ou demais documentos não constarem em cartório, não há qualquer tipo de confirmação pública de que a casa, apartamento, sítio ou fazenda pertence ao seu nome.
Lembre-se de que as consequências jurídicas são muitas, como a propriedade ser questionada por terceiros com melhor título ou tratada como clandestina pelos órgãos públicos. Afora os pagamentos de multas, o dono do imóvel pode ficar impedido de fazer qualquer tipo de negociação que envolva o bem.
Além disso, o imóvel acaba ficando embaraçado ou intransmissível documentalmente para os casos de herança ou de doação.
Sempre lembramos nossos clientes que a regularização é importante mesmo quando não há nenhum tipo de negociação em vista. Por vezes, a regularização pode levar algum tempo, e precisar realiza-la com urgência pode não ser possível, perdendo assim uma oportunidade de negócio.
Os métodos para regularização de imóveis são variados, de acordo com o tipo de ajuste que precisa ser feito em relação àquele bem. Pode ser complexo ou pode não exigir ingresso com processos jurídicos. Listamos os principais tipos:
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Adjudicação compulsória;
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Aumento ou retificação de área, divisão ou demarcação;
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Averbação de construção ou de demolição;
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Baixa de averbação premonitória, gravames, penhora, hipoteca ou alienações fiduciárias;
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Decadência do INSS ou ISSQN sobre a construção;
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Desmembramento, subdivisão ou unificação de matrícula;
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Mudança de classificação de uso - rural para urbano, por exemplo;
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Obtenção de alvará, habite-se, car, ccir, georreferenciamento;
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Obtenção de certidões negativas;
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Passagem forçada;
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Regularização de impostos IPTU ou ITR;
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Usucapião;
Uso anormal da propriedade por um vizinho. Posso pedir uma indenização?
O direito civil imobiliário também abrange o direito de vizinhança e o de construir. A convivência em sociedade, condomínios e loteamentos, por vezes gera atrito entre vizinhos em razão de atitudes de algumas pessoas.
O proprietário ou possuidor tem direito de pedir ao seu vizinho que não mais pratique condutas prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que ali habitam. Exemplo: interferências ao ser humano que possam advir de casas de show, indústrias, granjas, chiqueiros, galinheiros, dentre outros
Também não é permitido encostar à parede divisória do vizinho chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais. Janelas, sacadas, eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho, igualmente não são permitidas. A Lei garante a você pedir demolição destas construções e ser indenizado.
Quais são os cuidados na hora de comprar um imóvel?
Uma análise preditiva realizada por um advogado, baseada em documentos, matrícula, certidões e consultas junto aos sistemas judiciais resguarda você e lhe traz segurança para realizar o investimento, afinal, ficará sabendo antes mesmo da negociação se existem dívidas, litígios, processos e outros possíveis impedimentos que podem embaraçar a transação do imóvel.
Ninguém quer comprar um imóvel que depois pode ir parar na mão de outra pessoa em razão de dívidas pré-existentes não é mesmo?
Confira bem o contrato ou escritura de compra e venda. Leia as cláusulas e verifique se há detalhes pendentes de especificação, a exemplo de responsabilidade sobre encargos anteriores existentes sobre o imóvel, ou para qual parte ficam os custos com transmissão, impostos, registro, entre outros. Antes de fechar a compra vale a pena se certificar de que conhece bem todas as características do imóvel.
A correta transmissão imobiliária, com segurança jurídica, envolve processos burocráticos e pode ter muitas consequências. Por isso, o mais indicado antes mesmo de entrar em uma negociação é avaliar com cuidado toda a documentação para evitar transtornos e prejuízos.
Locação
As locações residenciais, comerciais ou por temporada possuem tratamento específico na legislação. Em casos de descumprimentos contratuais pelo inquilino, ou ocupação do imóvel após o término do contrato, a ação de despejo é a ideal para retirar um locatário do seu imóvel.
São exemplos de descumprimentos contratuais pelo inquilino: utilização do imóvel para finalidade diversa da contratada, não pagamento de aluguel, taxa ou cota condominial, consumos de água, luz e gás, inobservância da convenção condominial, condutas prejudiciais à segurança, ao sossego ou à saúde dos demais condôminos, dentre outros.
Pode ser que o locador também venha a incorrer em descumprimentos quando, por exemplo, manifesta recusa em receber o aluguel ou fornecer recibo, recusa a renovar o contrato nos casos específicos da legislação, exige índice de atualização monetária diferente do convencionado em contrato, deixa de prestar assistência ao inquilino se assim se convencionou em contrato; ainda, se o imóvel não estiver em condições de uso ou habitabilidade ou se exigir que o inquilino arque com reforma, pintura do prédio, etc;
Tratando-se de uma relação privada, sem incidência do código de defesa do consumidor, a relação de locação é regida pelo contrato assinado pelas partes e pela lei do inquilinato. Portanto fique atento antes de locar um imóvel e confira bem o seu contrato de locação antes de firmar o negócio.
Locação built to suit (bts)
Literalmente traduzido: construído para servir ou construção sob medida. É uma modalidade de contrato de locação que envolve uma personalização do imóvel para atender as necessidades do inquilino.
Este tipo de contrato possui natureza dúplice. De um lado o locatário, empresa ou empreendedor, obtém um imóvel (sala comercial, centro de distribuição, galpão logístico, etc) totalmente planejado para si, com a infraestrutura e instalações ideais para atender a sua necessidade, tudo isso sem precisar imobilizar seu capital na compra ou edificação do imóvel.
De outro lado o dono do imóvel aproveita a sua propriedade para realizar verdadeiro empreendimento imobiliário com objetivo de rentabilizar-se no longo prazo.
Como são firmados por longo prazo, pré-determinado entre as partes, este tipo de contrato permite ao locador reaver o valor do seu investimento (imobilizado) ao longo do tempo e ainda capitalizar-se, no curto prazo, com o aluguel mensal recebido.
Quatro são as características que colocam a locação BTS como um contrato de locação extraordinário:
- O proprietário (locador) não pode reaver o imóvel antes do prazo indicado no contrato.
- O locatário não pode devolver a propriedade de maneira antecipada, exceto se arcar com a multa contratual.
- O aluguel é fixo e geralmente há previsão expressa de renúncia a possibilidade de revisão dos valores – não se muda o valor do aluguel mensal.
- O fato de a multa rescisória equivaler ao valor total do empreendimento, diluído o valor já pago até o momento da rescisão.
Confira outros serviços na área do direito imobiliário
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Ação de despejo
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Ação de divisão e demarcação de terras
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Ação de indenização por atraso na entrega, defeitos ou vícios construtivos
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Ação de nunciação de obra nova
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Ação de usucapião
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Ação demolitória de construções em desacordo com normas urbanísticas ou ambientais
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Ação para defesa da posse (possessórias) em geral
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Ação para fazer cessar atitudes contrárias à segurança, sossego ou saúde de vizinhos por algum morador ou condômino;
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Relações condominiais, administração e registro
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Ação revisional e renovatória de aluguel
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Análise preditiva (diligência prévia) em negociação de imóveis
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Assessoria em diligência registral notarial para registro de imóveis
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Assessoria para regularização de imóveis
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Consultoria para obtenção de CNDs
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Contrato de locação comercial, built to suit (bts) ou residencial
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Distratos imobiliários
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Embargos de terceiro, inclusive cônjuge (direito à meação)
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Regularização fundiária urbana ou rural.
PERGUNTAS FREQUENTES
Em linhas gerais a usucapião é o procedimento utilizado para adequar a situação de possuidor e titulariza-lo como proprietário, obtendo uma decisão judicial que vale como título para registro do imóvel (regularização). Os requisitos legais vão desde o tipo de imóvel (rural ou urbano), o tamanho do imóvel, e a posse por um período mínimo de 5 a 15 anos, de acordo com cada situação. Vale também utilizar pagamentos de impostos ou recibos de melhoramentos realizados sobre a casa, aparamento, sítio ou fazenda no período, além de testemunhas.
O tempo de posse de outras pessoas anteriores a você pode ser utilizado para contabilizar o período, exemplo: pai, mãe, algum outro familiar, ou mesmo um terceiro que tenha lhe vendido a posse através de um contrato de gaveta.
Os tipos de usucapião de bens imóveis são: 1) Extraordinário (artigo 1.238 CC); 2) Ordinário (artigo 1.242. CC); 3) Especial Rural (artigo 191 CF e 1.239 CC); 4) Especial Urbano (artigo 183 CF e 1.239 CC); 5) Coletivo (artigo 10 Estatuto da Cidade Lei 10.257/2001), 6) Especial Familiar (artigo 1.240 – A CC); Usucapião de bens móveis – 7) Ordinário (artigo 1.260 CC); 8) Extraordinário (artigo 1.261 CC).
Para que o seu direito seja reconhecido, e a propriedade regularizada documentalmente, é necessário que haja uma decisão judicial ou procedimento extrajudicial em cartório de registro de imóveis.
Dúvidas ? Consulte-nos.
Embora muitas pessoas não saibam, nestes casos o famoso “contrato de gaveta” outorga somente a posse ao ‘comprador’. Tecnicamente é a venda do direito à posse, a ‘cessão de posse’.
Lembre-se: posse e propriedade não se confundem.
Neste tipo de contrato o comprador se tornará possuidor, como você era até o momento da venda.
O comprador poderá, no futuro, realizar a usucapião do bem, utilizando dos anos de posse.
Posse e propriedade muitas vezes são confundidas como sendo a mesma coisa, mas não são. É possível que o proprietário e o possuidor sejam pessoas diferentes, exemplo clássico disso é no caso de locação ou comodato de um imóvel.
Mas há outros inúmeros casos em que o proprietário de um bem pode ou não exercer sua a posse sobre ele. É possível também que você seja proprietário de uma casa, um apartamento, um terreno, um bem de herança ou qualquer outro imóvel, sem nunca ter tido qualquer posse sobre ele e agora precise reaver a posse pois descobriu que o imóvel foi invadido.
O proprietário é aquele que tem a faculdade de usar e dispor da coisa, bem como o direito de a recuperar o bem das mãos de quem injustamente o possua ou o detenha. Perceba que a ideia de propriedade está ligada a ser “dono” do imóvel.
Já a posse guarda ideia de estar ocupando o imóvel ou a coisa, seja de forma justa o injusta. Aquele que se apossou (tomou posse) na prática utiliza diretamente ou bem para alguma finalidade, podendo não possuir a propriedade.
Por fim, importante você saber que as ações judiciais para defender a posse são diferentes daquelas previstas para você se resguardar enquanto proprietário.
Usar o imóvel é uma faculdade do proprietário. Mas defender a posse é um dever para o possuidor.
Sim, havendo ameaça de invasão quem tem a posse do imóvel pode repelir o invasor com os meios que estiverem ao seu alcance para isso. Muitas pessoas não sabem, mas, diante de uma tentativa de invasão em um imóvel, o possuidor pode utilizar seus próprios meios para ser mantido na posse.
A Lei classifica isso como “desforço imediato”. Exige-se que a pessoa tenha de fato a posse do bem e aja de maneira imediata à ação do invasor, com reação moderada e proporcional à investida sofrida, utilizando-se apenas da força necessária para repelir o agressor, sem excesso.
É possível pedir a ajuda de terceiros e até mesmo auxílio policial nesses casos.
Já tendo perdido a posse ou não conseguido recuperá-la, caberá a você contratar um advogado para reaver a posse de seu imóvel na justiça.
É possível que uma casa, apartamento, um terreno, um bem de herança ou qualquer outro imóvel, a exemplo de casas de veraneio, sítio ou fazenda, estejam em posse de terceiros e agora você precise reaver a posse pois descobriu que o imóvel foi invadido.
Você pode ingressar com uma ação reivindicatória. Esse tipo de ação ampara-se na propriedade como plano de fundo, movida pelo proprietário sem posse contra o possuidor que não é proprietário. É ideal para o proprietário que, nunca tendo concretizado a posse sobre um imóvel, necessite obter o direito de gozar, fruir e dispor diretamente de seu bem, que esteja em posse de outro.
As ‘ações de domínio’ são aquelas em que o proprietário do imóvel busca retirá-lo da posse injusta promovida por alguém. A posse injusta é aquela que não tem amparo jurídico, ou seja, o possuidor não tem qualquer autorização para exercer a posse.
O STF já decidiu que a posse, em casos como esses, deve ser deferida a quem evidentemente for o proprietário. E nesse ponto recordamos a importância dos riscos de um contrato de gaveta em casos envolvendo imóveis. É recomendado que você registre a compra e venda imobiliária em cartório.